抗毒戰(zhàn)疫，包頭社科人與你同行：房地產(chǎn)企業(yè)受疫情影響的法律問(wèn)題分析

  根據(jù)內(nèi)蒙古日?qǐng)?bào)統(tǒng)計(jì)，截止至2020年2月21日，包頭市企業(yè)的開(kāi)復(fù)工率達(dá)到73.1%，隨著疫情的有效控制，開(kāi)復(fù)工的企業(yè)在逐漸增多，受此次疫情影響，房地產(chǎn)企業(yè)有可能會(huì)面臨怎樣的法律問(wèn)題。

  1、關(guān)于用工管理問(wèn)題

  貫徹執(zhí)行《內(nèi)蒙古自治區(qū)新冠肺炎疫情防控指揮部關(guān)于實(shí)行疫情精準(zhǔn)防控促進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》的有關(guān)規(guī)定，復(fù)工復(fù)產(chǎn)企業(yè)、單位要按照“誰(shuí)用工、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，切實(shí)履行對(duì)本企業(yè)、單位疫情防控責(zé)任。

  （一）要把好返崗人員和外來(lái)人員的防疫關(guān)。精準(zhǔn)掌握每一名返崗、外來(lái)人員來(lái)源地疫情及個(gè)人健康狀況；做好集中返崗人員的組織運(yùn)輸，要求分散返崗人員做好途中防護(hù)；做好上崗前健康狀況檢查，確保每一名員工健康上崗。

  （二）加強(qiáng)企業(yè)、單位內(nèi)部管理。要提前制定防控方案，對(duì)所用員工進(jìn)行全程管理。建立每日上崗前健康報(bào)告和體溫檢測(cè)制度，要求員工佩戴口罩等防護(hù)用品，定期定時(shí)進(jìn)行工作場(chǎng)所通風(fēng)、消毒。要采取分餐或分時(shí)段就餐方式，減少工休期間人員聚集。要做好員工宿舍的通風(fēng)換氣和環(huán)境消毒。要加強(qiáng)外來(lái)人員管理。

  2、工期延誤的問(wèn)題

  由于疫情影響，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)尚未開(kāi)工，且施工人員大多來(lái)自外地，無(wú)法按時(shí)返工，勢(shì)必會(huì)對(duì)供其產(chǎn)生相應(yīng)的影響。

  根據(jù)《民法總則》、《合同法》關(guān)于不可抗力的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀情況。本次春節(jié)期間爆發(fā)的新型冠狀病毒感染的肺炎可以歸屬于不可抗力的性質(zhì)。根據(jù)《民法總則》第一百八十條的規(guī)定：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”因工期的延誤是不可抗力導(dǎo)致的，施工方不承擔(dān)工期延誤的責(zé)任，因此工期應(yīng)當(dāng)順延。但是工期的順延與本次疫情要有因果關(guān)系，如果工期順延過(guò)后仍然逾期的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

  3、停工損失的承擔(dān)問(wèn)題

  停工期間，對(duì)于發(fā)包方的損失，若建設(shè)工程施工合同對(duì)于不可抗力導(dǎo)致停工產(chǎn)生的損失有約定的，則按照約定履行，如若沒(méi)有約定的，則按照《明法總則》第一百八十條的規(guī)定，承包人不能履行施工義務(wù)的，對(duì)于發(fā)包人的停工損失，不承擔(dān)民事責(zé)任。

  對(duì)于承包方的損失，并非是由于發(fā)包方的原因造成停工，所以并沒(méi)有相關(guān)法律規(guī)定要由發(fā)包方承擔(dān)承包方的損失。

  4、逾期交房的問(wèn)題

  對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，需要分為三個(gè)階段。第一，交房時(shí)間在疫情發(fā)生階段之前，由于在疫情發(fā)生前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)產(chǎn)生了相應(yīng)的違約責(zé)任，所以即便疫情作為不可抗力的階段也并不能得到扣除。第二，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂在疫情結(jié)束之后，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)對(duì)于交房時(shí)間有了合理評(píng)估和預(yù)期，所以為了保護(hù)購(gòu)房人的信賴(lài)?yán)妫咔椴荒茏鳛椴豢煽沽橛勺鳛槊獬?。第三《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂在疫情結(jié)束之前，而交房時(shí)間在疫情發(fā)生之后，這種情況下，本次疫情可以作為不可抗力為由順延相應(yīng)的交房時(shí)間。

  5、逾期辦證的問(wèn)題

  房屋權(quán)屬證書(shū)的辦理大致可以簡(jiǎn)化為初始登記資料提交、房屋權(quán)屬登記部門(mén)審核、產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理三個(gè)階段。開(kāi)發(fā)商的辦證義務(wù)主要是在合同約定期限內(nèi)向房屋權(quán)屬登記部門(mén)提交初始登記資料的義務(wù)。因疫情的爆發(fā)，政府相關(guān)部門(mén)可能因停止辦理業(yè)務(wù)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能在約定的期限內(nèi)履行辦證義務(wù)，由此產(chǎn)生的責(zé)任開(kāi)發(fā)商可以以不可抗力為由主張免除。

  6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的連帶保證責(zé)任

  中國(guó)人民銀行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》（銀發(fā)〔２０２０〕２９號(hào)），明確因感染新型肺炎住院治療人員、隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員、參加疫情防控工作人員、受疫情影響暫時(shí)失去收入來(lái)源的人群此五類(lèi)人員，給予適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等還款安排，合理延后還款期限。

  此五類(lèi)人員可以適當(dāng)延緩還款期限，由于絕大多數(shù)辦理按揭貸款的，房產(chǎn)證辦理完畢之前，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任。對(duì)于符合延長(zhǎng)還款期限的人員，在合理的延長(zhǎng)期限內(nèi)還款的，不承擔(dān)逾期還款的責(zé)任。所以針對(duì)金融機(jī)構(gòu)給予特定人員延長(zhǎng)還款期限的，該人員不承擔(dān)逾期履行債務(wù)的責(zé)任，同樣，開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任也因其債務(wù)履行期限尚未屆滿(mǎn)而無(wú)需承擔(dān)保證責(zé)任。(文章來(lái)源：內(nèi)蒙古嘉祺律師事務(wù)所)